รับทำบัญชี  ตรวจสอบบัญชี  วางระบบบัญชี  จดทะเบียนบริษัท: ถนนพระราม 2 สมุทรสาคร


17 พฤศจิกายน 2562  12:41
ค้นหา
 ข่าวสาร     Page 1
25 ธันวาคม 2561   08:19:52  
อย่างไรจึงจะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์และข้อพิจารณาทางภาษีอากร
การเช่าทรัพย์คือธุรกรรมที่ผู้เช่า ทำสัญญาเช่าทรัพย์สินใดจากผู้ให้เช่า ก็เพื่อที่ ผู้เช่าได้ใช้สอยทรัพย์สินดังกล่าวไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน อาคาร บ้าน รถยนต์ หรือทรัพย์สินใดๆ สัญญาเช่าเป็นสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งจะมีบุคคลสองฝ่ายเข้ามาเกี่ยวข้องคือฝ่ายผู้ให้เช่าและฝ่าย ผู้เช่า การที่บุคคลทั้งสองฝ่ายดังกล่าวมาตกลงทำสัญญาเช่าทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่ง ย่อมมีเงินได้หรือรายได้เกิดขึ้นจากการให้เช่าหรือถือว่ามีเงินได้เกิดขึ้นแล้ว ซึ่งก็จะต้องมีภาระภาษีตามมาอย่างแน่นอน ในการพิจารณาประเด็นภาษีอากรให้ถูกต้องได้นั้น ในเบื้องต้นผู้ที่เกี่ยวข้องจำต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก่อนว่าอย่างไร จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ เนื่องจากบางสัญญาใช้ชื่อว่าสัญญาเช่าทรัพย์

อย่างไรจึงจะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์และข้อพิจารณาทางภาษีอากร

1_353_01 

ารเช่าทรัพย์คือธุรกรรมที่ผู้เช่า ทำสัญญาเช่าทรัพย์สินใดจากผู้ให้เช่า ก็เพื่อที่ ผู้เช่าได้ใช้สอยทรัพย์สินดังกล่าวไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน อาคาร บ้าน รถยนต์ หรือทรัพย์สินใดๆ สัญญาเช่าเป็นสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งจะมีบุคคลสองฝ่ายเข้ามาเกี่ยวข้องคือฝ่ายผู้ให้เช่าและฝ่าย ผู้เช่า การที่บุคคลทั้งสองฝ่ายดังกล่าวมาตกลงทำสัญญาเช่าทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่ง ย่อมมีเงินได้หรือรายได้เกิดขึ้นจากการให้เช่าหรือถือว่ามีเงินได้เกิดขึ้นแล้ว ซึ่งก็จะต้องมีภาระภาษีตามมาอย่างแน่นอน ในการพิจารณาประเด็นภาษีอากรให้ถูกต้องได้นั้น ในเบื้องต้นผู้ที่เกี่ยวข้องจำต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก่อนว่าอย่างไร จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ เนื่องจากบางสัญญาใช้ชื่อว่าสัญญาเช่าทรัพย์ แต่เนื้อหาของสัญญาอาจไม่ใช่สัญญาเช่าก็เป็นได้ ซึ่งจะมีผลต่อการเสียภาษีที่แตกต่างกันไป โดยในเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับประเด็นดังกล่าวนั้น ผู้เขียนได้กำหนดกรอบการนำเสนอ ดังนี้

1. สาระสำคัญเบื้องต้นเกี่ยวกับเช่าทรัพย์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และประมวลรัษฎากร

2. กรณีประเด็นปัญหาที่น่าสนใจ

3. แนววินิจฉัยจากคำพิพากษาศาลฎีกาและแนววินิจฉัยของกรมสรรพากร

1.สาระสำคัญเบื้องต้นเกี่ยวกับเช่าทรัพย์

1.1 หลักเกณฑ์เบื้องต้นตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า อันว่า "เช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลง จะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น"

จากบทบัญญัติข้างต้นจึงสรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ได้ว่า 1) เป็นสัญญาระหว่างบุคคลสองฝ่าย 2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า 3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าตอบแทน และ 4) เป็นสัญญามีระยะเวลาอันจำกัด

1. เป็นสัญญาระหว่างบุคคลสองฝ่าย คือ ระหว่างผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่งกับผู้เช่าฝ่ายหนึ่ง แต่ละฝ่ายอาจประกอบด้วยบุคคลคนเดียวหรือหลายคน จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ และจะต้องพิจารณาถึงหลักกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ของคู่กรณีด้วย อาทิ หลักกฎหมายเรื่องตัวแทน หุ้นส่วน2

2. ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า หมายความว่า ผู้เช่าจะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่งที่ตกลงเช่ากัน เช่น เช่าบ้านก็ได้อยู่อาศัย เช่านาก็ได้ทำนา ถ้าสัญญาใด ไม่มีการได้ใช้หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญานั้นจะมิใช่สัญญาเช่าทรัพย์3

3. ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าตอบแทน สัญญาใดจะเป็นสัญญาเช่า จะต้องมีการให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน หากไม่มีการให้ค่าเช่า อาจจะเป็นสัญญาอย่างอื่น เช่น สัญญายืมใช้คงรูป หรือเรื่องสิทธิอาศัย สำหรับค่าเช่าจะเป็นเงินหรือเป็นสิ่งอื่นก็ได้ เช่านาอาจชำระค่าเช่าเป็นข้างเปลือกหรือข้าวสารก็ได้4 แต่ถ้มีการได้ใช้ทรัพย์สิน แล้วมีการชำระค่าตอบแทนบ้างเพียงเล็กน้อย ไม่แน่นอน มีลักษณะเป็นการตอบแทนบุญคุณเป็นครั้งคราว จะไม่เป็นสัญญาเช่า5

4. เป็นสัญญามีระยะเวลาอันจำกัด การเช่าทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ อาจจะตกลงเช่ากันเป็นรายชั่วโมง รายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน รายปี หรืออาจจะกำหนดเช่ากันตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้6

สัญญาเช่าทรัพย์ นอกจากจะมีสาระสำคัญ รวม 4 ประการ ตามบทนิยามในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 แล้ว สัญญา เช่าทรัพย์ยังมีลักษณะสำคัญอีก 4 ประการ กล่าวคือ

1. เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาเช่าทรัพย์ต่างจากสัญญาซื้อขายในประการสำคัญที่ว่าสัญญาซื้อเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่ผู้ซื้อ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์เป็นเพียงแต่ให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์มิได้มุ่งโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ให้เช่าจึงไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ให้เช่า ถ้าผู้ให้เช่ามีสิทธิส่งมอบการครอบครองทรัพย์นั้นให้แก่ผู้เช่าได้ ก็ย่อมเป็นคู่สัญญาเช่าทรัพย์กันได้ และผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่านั้นได้ด้วย7 แต่ทั้งนี้สัญญาเช่าจะผูกพันเจ้าของทรัพย์สินนั้นได้ ต้องได้ความว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจเอาทรัพย์สินออกให้เช่าได้ มิฉะนั้นไม่ผูกพัน แม้จะมีการจดทะเบียนการเช่าและผู้เช่าสุจริตก็ตาม8

2. เป็นสัญญาต่างตอบแทน

สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทน คือ ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์นั้น และผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน ดังนั้น จึงต้องนำหลักเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ มาตรา 369 ถึงมาตรา 372 มาใช้บังคับ

สำหรับสัญญาเช่าที่มีข้อตกลงกันเป็นพิเศษ ให้ผู้เช่ามีภาระต้องปฏิบัตินอกเหนือจากการค่าเช่าตามปกติซึ่งเรียกว่าสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานั้น จะได้อธิบายในรายละเอียดในลำดับถัดไป

3. เป็นสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิ

จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าก่อให้เกิดสิทธิเหนือบุคคลขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันที่จะเรียกร้องให้อีกฝ่ายปฏิบัติการชำระหนี้ แต่มีข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569

4. เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ หรืออาจกล่าวได้ว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า9 ที่กล่าวมาทั้งหมดเป็นเพียงองค์ประกอบหรือหลักเกณฑ์เบื้องต้นของสัญญาเช่าทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นเอกเทศสัญญา นอกจากนี้ยังมีเรื่องหลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า10 หน้าที่และความรับผิดของ ผู้ให้เช่า11 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า12 และความระงับแห่งสัญญาเช่า13 ซึ่งในที่นี้ผู้เขียนจะไม่ขอกล่าวถึงในรายละเอียด การทำความเข้าใจถึงหลักเกณฑ์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้อธิบายมาพอสมควรนั้น ด้วยเหตุผลในการนำไปใช้พิจารณาถึงธุรกรรมที่เกี่ยวข้องว่าสัญญาที่จะเกิดขึ้นต่อกันนั้นเป็นสัญญาเช่าทรัพย์หรือไม่ ซึ่งจะทำให้สามารถพิจารณาภาระภาษีได้อย่างถูกต้องต่อไป

ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นว่าจะได้อธิบายถึงสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา เนื่องจากมีความสำคัญและมีความใกล้เคียงกับสัญญาเช่าทรัพย์ เพราะหากเข้าลักษณะของสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ภาระภาษีอากรอาจจะมีความแตกต่างไปจากสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาก็ได้ (แต่ผู้เขียนจะไม่ขออธิบายถึงรายละเอียดของภาระภาษีสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาในบทความนี้)

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

เป็นที่ทราบกันแล้วว่า สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง คือ ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า ผู้ให้เช่าก็ได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน แต่บางครั้งคู่สัญญามีการตกลงกันเป็นพิเศษ โดยผู้เช่าต้องกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือต้องชำระค่าตอบแทนอย่างอื่นแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากการชำระค่าเช่าตามปกติด้วย หลักกฎหมายเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานี้มิได้ปรากฏในบทกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์สินแต่อย่างใด หากแต่เกิดขึ้นจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่วางบรรทัดฐานไว้เมื่อประมาณ 60 ปีที่ผ่านมา และพัฒนาเรื่อยมาจนเป็นหลักกฎหมายที่ยอมรับกันในปัจจุบัน เหตุที่ศาลฎีกาวินิจฉัยวางหลักกฎหมายในเรื่องนี้ เนื่องจากถ้านำเอาหลักกฎหมายเฉพาะเรื่องเช่าทรัพย์มาปรับใช้กับคดีประเภทนี้ ก็จะเกิดความไม่เป็นธรรมขึ้นได้ การที่ศาลฎีกานำหลักเรื่องสัญญาต่างตอบแทนมาวินิจฉัย จึงเป็นการตีความกฎหมายเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้แก่สังคมได้ประการหนึ่ง อาจกล่าวได้ว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเป็นสัญญาเช่าที่มีข้อตกลงเพิ่มภาระขึ้นมากแก่ผู้เช่าให้ปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดยปกติ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้เช่าจะได้เช่าทรัพย์สินเป็นระยะเวลานาน

กรณีที่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

(1) ปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินที่เช่า แล้วยกกรรมสิทธิ์อาคารให้แก่เจ้าของที่ดิน

อาจยกกรรมสิทธิ์ให้ทันทีที่ก่อสร้างเสร็จ หรือตกลงยกกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินก็ได้ ถ้าตกลงยกกรรมสิทธิ์อาคารให้ทันที ถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารที่ ปลูกสร้างเสร็จตกเป็นเจ้าของที่ดินทันที โดย ไม่ต้องไปจดทะเบียนโอน เพราะถือว่าอาคาร ดังกล่าวเป็นส่วนควบของที่ดิน14 ถ้าตกลง ยกกรรมสิทธิ์อาคารให้ในภายหลังเมื่อครบ สัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นเจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องจดทะเบียนเช่นเดียวกัน15

(2) ผู้เช่าต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง16

การให้เงินช่วยค่าก่อสร้างสำหรับอสังหา-ริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ความสำคัญอยู่ที่ว่า เงินที่ให้ต้องเป็นเงินค่าก่อสร้างซึ่งปกติต้องตกลงให้ในขณะที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ หากการออกเงินช่วยค่าก่อสร้างทำภายหลังจากที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว เงินจำนวนนี้ก็จะไม่ใช่เงิน ค่าก่อสร้างในความหมายนี้ อาจเรียกเป็นเงิน กินเปล่า สัญญานี้ก็จะเป็นเพียงสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดามิใช่สัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษแต่อย่างใด และเงินกินเปล่านั้นศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า






   เก็บไว้เป็น Favorites
   เซ็ทเป็นเว็บเริ่มต้น
   พิมพ์หน้านี้
   ผู้เยี่ยมชม : 2,594,885 
Copyright © 2007 SMaccounting.com All rights reserved. Powered By Man Neo