รับทำบัญชี  ตรวจสอบบัญชี  วางระบบบัญชี  จดทะเบียนบริษัท: ถนนพระราม 2 สมุทรสาคร


15 พฤศจิกายน 2562  00:09
ค้นหา
 ข่าวสาร     Page 1
25 ธันวาคม 2561   08:20:31  
ภาระภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์กรณีผู้ซื้อรับภาระค่าใช้จ่ายในการโอนฯ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีภาระ ภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภทได้แก่ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ นอกจากนี้ ยังมีค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีมูลค่าเพิ่มเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยบางกรณีเช่น กรณีผู้ขาย ซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขายอสังหาริมทรัพย์โดยมีของแถมให้กับลูกค้านั้นอาจจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ดังนั้น ก่อนจะทำการซื้อหรือขาย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรจะศึกษาข้อกำหนดต่างๆ เพื่อคำนวณจำนวนเงินภาษีที่จะต้องเสียให้ถูกต้อง

ภาระภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์กรณีผู้ซื้อรับภาระค่าใช้จ่ายในการโอนฯ

2_407 

     การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีภาระ ภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภทได้แก่ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ นอกจากนี้ ยังมีค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีมูลค่าเพิ่มเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยบางกรณีเช่น กรณีผู้ขาย ซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขายอสังหาริมทรัพย์โดยมีของแถมให้กับลูกค้านั้นอาจจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ดังนั้น ก่อนจะทำการซื้อหรือขาย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรจะศึกษาข้อกำหนดต่างๆ เพื่อคำนวณจำนวนเงินภาษีที่จะต้องเสียให้ถูกต้อง

     ตามประมวลรัษฎากร ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์นั้น ผู้ขายซึ่งเป็น ผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องเสีย ส่วนค่าธรรมเนียม การโอนนั้น ตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ผู้ซื้อและ ผู้ขาย พึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้

     ประเด็นดังกล่าวมีปัญหาที่พบได้บ่อยๆ ในทางปฏิบัติ ทั้งที่ปรากฏเป็นข่าวและไม่เป็นข่าวอยู่เสมอว่า ประชาชนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุดหรือตึกแถว ซึ่งได้มีการร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภคว่า ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของโครงการมักจะให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อเห็นว่าการกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในสัญญาเป็นการผลักภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับผู้ซื้อโดยไม่เป็นธรรม จากกรณีทำนองดังกล่าว ผู้เขียนจึงมองเห็นประเด็นที่เกี่ยวข้องผ่านทางเนื้อหาในบทความนี้โดยสรุปประเด็นสำคัญๆ ที่น่าสนใจ 3 กรณี คือ

     1. กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มี ข้อตกลงในสัญญาให้ผู้ซื้อรับภาระภาษีอากร ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าใช้จ่ายต่างๆ จากการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในสัญญาเป็นการผลักภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับผู้ซื้อโดยไม่เป็นธรรมหรือไม่ อย่างไร

     2. กรณีผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม ค่าภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่เป็น ความรับผิดชอบของผู้ขายซึ่งควรจะต้องชำระค่าใช้จ่ายนั้น จะต้องนำมาถือเป็นเงินได้พึงประเมินของผู้ขายด้วย หรือไม่

     3. กรณีผู้ซื้อเป็นผู้ชำระเงินภาษี ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แทนผู้ขายตามที่มีข้อตกลงในสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว อาจมีกรณีชำระไว้เกินหรือภายหลังมีการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขาย กรณีนี้ ผู้ซื้อจะเป็นผู้มีสิทธิขอคืนเงินค่าภาษีอากรหรือเงินค่าธรรมเนียมในส่วนของตนที่ได้ชำระแทนผู้ขาย ได้หรือไม่ อย่างไร

     ในเบื้องต้น จะต้องทำความเข้าใจในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ว่า ภาระภาษีอากรที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรมีอยู่ 4 ประเภทภาษีคือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ซึ่งในบทความนี้ จะกล่าวเพียงเฉพาะในข้อกฎหมายที่เน้นประมวลรัษฎากรเป็นหลัก โดยศึกษาประกอบกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แนวทางคำพิพากษาศาลฎีกา รวมทั้งแนวปฎิบัติของกรมสรรพากรเพียงเท่าที่จำเป็นในการอ้างอิง เพื่อจะใช้เป็นแนวทางในการศึกษาและทราบถึงเหตุผลของกฎหมายว่าปัญหาที่ เกิดขึ้นนั้นขัดต่อกฎหมายและไม่เป็นธรรมต่อ ผู้บริโภคหรือไม่ อย่างไร

     ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจในเรื่องของบทนิยามหรือบทวิเคราะห์ศัพท์ ซึ่งเป็นข้อบัญญัติให้เราเข้าใจถึงความหมายและความประสงค์ของกฎหมายว่าประสงค์ให้มีความหมายอย่างกว้างหรืออย่างจำกัดมากน้อยเพียงใด มิใช่เพียงความหมายอย่างที่สามัญชนทั่วๆ ไปจะพึงเข้าใจกันเท่านั้น ทั้งยังเป็นตัวกำหนดในการตีความหรือแปลความกฎหมายเหล่านั้น โดยเหตุที่บทบัญญัติในประมวลรัษฎากรได้กำหนดวิธีการคำนวณภาษีอากรและความหมายของถ้อยคำที่ใช้ในแต่ละประเภทภาษีไว้ ทั้งที่เป็นบททั่วไปใช้ได้หลายประเภทภาษี หรือเฉพาะสำหรับภาษีประเภทหนึ่งประเภทใด

     ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเข้าใจในบทนิยามเสียก่อน เมื่อกล่าวถึงคำเหล่านั้นจะได้เข้าใจในคราวเดียวกัน ในที่นี้ผู้เขียนจะหยิบยกเฉพาะข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหาอันได้แก่ประมวลรัษฎากรและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนเนื้อความและความหมายในส่วนที่เกี่ยวกับประมวลกฎหมายที่ดิน จะระบุเฉพาะมาตราที่เกี่ยวข้องเท่านั้น

      1.กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

         1.1 ประมวลรัษฎากร

               1.1.1 มาตรา 39 เป็นบททั่วไปที่ใช้บังคับทั้งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้
นิติบุคคล

                       คำว่า
"ขาย" หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใดและไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ แต่ไม่รวมถึง

                       (1) ขาย แลกเปลี่ยน ให้ หรือโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริม-ทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และราคาหรือมูลค่าตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา

                       (2) การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

     จากบทนิยามดังกล่าว คำว่า "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร มีความหมายกว้างกว่าที่บัญญัติไว้ในกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ กล่าวคือนอกจากจะหมายถึงขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว ยังหมายความรวมไปถึงสัญญาขายฝาก แลก-เปลี่ยน ให้ ตลอดทั้งการกระทำประการหนึ่งประการใด อันเป็นเหตุให้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้นตกไปเป็นของบุคคลอื่นไม่ว่ากรณีใด โดยบุคคลผู้นั้นหรือแม้แต่บุคคลอื่นกระทำขึ้นก็ตาม แม้แต่เกิดจากผลของกฎหมาย และไม่คำนึงว่ากรณีดังกล่าวนั้นจะได้รับค่าตอบแทนหรือไม่ได้รับค่าตอบแทนก็ตาม1

              1.1.2 มาตรา 91/1 เป็นบทบัญญัติใช้เฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะ

                      "ขาย" หมายความรวมถึง สัญญาจะขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ ให้เช่าซื้อ หรือจำหน่าย จ่าย โอน ไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่ (นอกจากนี้ให้ศึกษาพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ประกอบกันไปด้วย)

        บทบัญญัติมาตรา 91/1 และมาตรา 91/2 แห่งประมวลรัษฎากร หมายความว่า การประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรในราชอาณาจักรไทย ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 โดยคำว่า "ขาย" ในภาษีธุกิจเฉพาะนั้นมีความหมายกว้างกว่าคำว่า "ซื้อขาย" ตามมาตรา 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งหมายถึงผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อโดยมีค่าตอบแทน แต่คำว่า "ขาย" ในภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น นอกจากหมายถึงการซื้อขายตามมาตรา 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว ยังหมายความรวมถึงการจำหน่าย จ่าย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตามนิติกรรมสัญญาประเภทต่างๆ ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ด้วย2

       1.2 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

           (1) มาตรา 149 บัญญัติว่า "นิติกรรม หมายความว่า การใด ๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการ ผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ"

           (2) มาตรา 457 บัญญัติว่า "ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อ ผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย"

          (3) มาตรา 150 บัญญัติว่า "การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นการพ้นวิสัยหรือ
เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโฆฆะ"

          (4) มาตรา 151 บัญญัติว่า "การใดเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมาย ถ้ามิใช่ กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นไม่เป็นโฆฆะ"

                • ข้อพิจารณาเรื่องเสรีภาพในการทำสัญญา

           - เสรีภาพในการทำสัญญา หมายถึงเสรีภาพของเอกชนในอันที่จะใช้สัญญาเป็นเครื่องกำหนดนิติสัมพันธ์ในชีวิตประจำวันของตน เสรีภาพในการทำสัญญานี้นับเป็นส่วนหนึ่งของเสรีภาพทางทรัพย์สินและเสรีภาพทั่วไปของบุคคล หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งได้ว่าเป็นอำนาจอิสระของเอกชน (private autonomy) หลักเสรีภาพในการทำสัญญาหรืออำนาจอิสระของเอกชนนี้ เป็นเครื่องรับรองเสรีภาพในการกระทำของเอกชนแต่ละคนย่อมถูกจำกัดโดยเสรีภาพของบุคคลนั่นเอง เช่น ในการกำหนดนิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคลสองฝ่าย เช่น ในการตกลงซื้อขาย หรือตกลงจ้างทำของระหว่างกัน นิติสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นไม่อาจเกิดขึ้นจากการกำหนดขึ้นตามอำเภอใจของคู่กรณีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเพียงฝ่ายเดียว แต่ต้องเกิดจากความสมัครใจของคู่กรณีทั้งสองฝ่าย

          - บุคคลจะมีความผูกพันตามกฎหมายอันจะต้องรับผิดต่อกันนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดไว้มี 2 ประการ กล่าวคือ เกิดจากสัญญา (Contract) และไม่ได้เกิดจากสัญญา หรือนิติเหตุ เช่น ละเมิด (Delict) ลาภมิควรได้ (Undue Enrichment) และการจัดการงานนอกสั่ง (Manage Without mandate) เป็นต้น อย่างไรก็ดี เนื่องจากกฎหมายสัญญาตามระบบกฎหมายไทยได้รับการพัฒนามาจากระบบกฎหมายโรมัน (Romanistic หรือ Civil Law System) ซึ่งถือว่าสัญญาจะเกิดมีขึ้นต้องประกอบด้วยเงื่อนไขหรือสาระสำคัญ (Formation of Contract) ดังต่อไปนี้ คือ

            1. การเจตนาก่อนิติสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาสองฝ่ายขึ้นไป (Intention) สัญญาต้องประกอบด้วยบุคคลตั้งแต่สองฝ่ายขึ้นไป บุคคลเพียงคนเดียวจะแสดงเจตนาก่อให้เกิดสัญญา หาได้ไม่

            2. คู่สัญญาต้องกระทำโดยสมัครใจ (voluntary) หมายถึง การแสดงเจตนามิได้เกิดจากการถูกข่มขู่ หรือกลฉ้อฉล

            3. คู่สัญญาต้องมีความสามารถในการทำสัญญาอย่างสมบูรณ์ (capacity)

           4. มีการแสดงเจตนาต้องตรงกัน และเกิดจากความยินยอมพร้อมใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (consensus ad idem) โดยสัญญาจะเกิดขึ้นเมื่อคำเสนอ (offer) และคำสนอง (acceptance) ถูกต้องตรงกันก็จะก่อให้เกิดสัญญาขึ้น

           5. วัตถุประสงค์ของสัญญาต้องชอบด้วยกฎหมายและศีลธรรม และต้องสามารถบรรลุผลได้

     ทั้งนี้เนื่องจากกฎหมายโรมันพื้นฐานให้ความสำคัญกับความยินยอมของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (consensus) ซึ่งเกี่ยวข้องกับการแสดงเจตนาของคู่กรณีกล่าวคือ เจตนาอันซ่อนอยู่ภายใน (subjective intent) และเจตนาภายนอก (objective intent) อันอยู่บนพื้นฐานของทฤษฎีว่าด้วยเสรีภาพในการแสดงเจตนาและหลักความศักดิ์สิทธิ์ของการแสดงเจตนา (The Doctrine of Freedom of contract and Autonomy of Will) บุคคลมีเสรีภาพในการแสดงเจตนาตามหลักเรื่องเสรีภาพในการทำสัญญา (Freedom of Contract) คือหลักเกณฑ์ซึ่งแต่ละบุคคลนั้นสามารถก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ทางสัญญาขึ้นโดยอิสระตามเจตนาของตนตามความประสงค์ของคู่สัญญา ซึ่งเป็นหลักที่ให้เสรีภาพอย่างสมบูรณ์แก่คู่สัญญาที่จะกำหนดรูปแบบ ชนิด ประเภท และเนื้อหาของสัญญา โดยการแสดงเจตนาทำสัญญาที่เกิดจากหลักเสรีภาพของบุคคลนี้มีความศักดิ์สิทธิ์ จึงทำให้สัญญาที่ ทำขึ้นถูกบังคับไปตามเจตนาที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ แนวคิดนี้นำไปสู่การยอมรับตามหลักความศักดิ์สิทธิ์ของการแสดงเจตนา (Autonomy of Will) เป็นหลักเกณฑ์ซึ่งได้รับการยอมรับ "บุคคลย่อมมีเสรีภาพในการทำสัญญาอย่างไรก็ได้ซึ่งตนเห็นว่าเป็นประโยชน์แก่ตนมากที่สุด" จึงทำให้เอกชนสามารถกำหนดนิติสัมพันธ์กันได้อย่างอิสระ ก่อให้เกิดสัญญาที่มีผลบังคับในระหว่างคู่กรณี โดยการแสดงเจตนาและความยินยอมของคู่กรณี เพื่อประโยชน์แห่งคู่กรณี โดยปราศจากการแทรกแซงของรัฐ ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนตาม ป.พ.พ. 150 ดังภาษิตกฎหมาย ที่กล่าวไว้ว่า "สัญญาที่ทำขึ้นโดยสมบูรณ์ย่อมมีผลบังคับ" (Pacta Sunt Servanda) ซึ่งสัญญาดังกล่าวจะถูกเปลี่ยนแปลงแก้ไขโดยคู่สัญญาอีกฝ่ายไม่ยินยอมไม่ได้3

     ตามบทบัญญัติมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเงินที่ต้องจ่ายให้แก่รัฐในการที่เอกชนไปขอให้รัฐทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ ซึ่งในเรื่องที่เกี่ยวกับการซื้อขายที่จะต้องไปเกี่ยวข้องกับรัฐคือการไปขอให้รัฐจดทะเบียนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษให้ เพราะการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าว ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย4

     เมื่อพิจารณาตามตัวบทมาตรา 457 นี้แล้ว จะเห็นได้ว่าค่าฤชาธรรมเนียมนั้น ทั้งผู้ซื้อและ ผู้ขายต้องออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ มีค่าฤชาธรรมเนียมเท่าไร ก็ออกคนละครึ่ง การที่กฎหมายกำหนดไว้เช่นนี้ ก็เพื่อความเป็นธรรมและความเสมอภาค จะได้ไม่ต้องเถียงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าผู้ใดจะต้องเป็นคนออก โดยเฉพาะผู้ซื้อมักจะอ้างว่าผู้ขายได้รับเงินค่าราคาทรัพย์สินที่ขายแล้วทำไมผู้ซื้อจะต้องออกเงิน ค่าฤชาธรรมเนียมอีก อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติของมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์นี้ไม่ใช่บทบัญญัติที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่สัญญาอาจกำหนดสัดส่วนการออกค่าฤชาธรรมเนียมเป็นสัดส่วนอย่างอื่นได้ เช่น ผู้ขายออกร้อยละ 60 ส่วนผู้ซื้อออกร้อยละ 40 หรืออาจกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ออกค่าฤชาธรรมเนียมทั้งหมดก็ได้5

     เมื่อบทบัญญัติมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิใช่กฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่สัญญาย่อมสามารถตกลงให้ผิดแผกแตกต่างกันได้






   เก็บไว้เป็น Favorites
   เซ็ทเป็นเว็บเริ่มต้น
   พิมพ์หน้านี้
   ผู้เยี่ยมชม : 2,594,378 
Copyright © 2007 SMaccounting.com All rights reserved. Powered By Man Neo